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Arbitraje Inmobiliario: "Vive en Alquiler & Alquila para vivir"

Actualizado: 7 dic 2021

“El activo más importante que usted va a tener en su vida es su propia casa”

- Mi papá




Que equivocado estaba no solo mi padre al creer esto, sino la mayoría de la humanidad. Desde el punto de vista de la inteligencia financiera, nuestra propia casa es una pésima inversión. De hecho, Kiyosaki ni siquiera lo llama un activo sino un pasivo, ya que no nos pone dinero en el bolsillo sino que nos lo saca. No solamente por la cuota, sino también por los impuestos, mantenimiento, etc. Si, si… sé que tu contador o gestor te va a decir que si es tu activo porque tiene un valor y se puede vender… Pero ¿a que a ellos tampoco les va tan bien financieramente?




Pero esta bien, vamos a negociar entonces a un término medio para que hagas la transición mental por partes y para que no sea tan fuerte para ti. Ya nos ha pasado que cambiar este tipo de creencias tan arraigadas, causa mucho dolor y rechazo. Tu mente reptil te grita: “pero cómo no va a ser un activo, si es tu seguridad!!!” y te impide ver la realidad. Acordemos entonces que es un “activo bobo”… es decir, algo que tiene un valor pero que no te produce dinero, sino que te lo quita.


Te voy a revelar de una vez la idea central de todo esto y después te la argumento… Es mucho mejor vivir en alquiler y destinar ese dinero, que tenías para comprar tu vivienda, a inversiones en propiedades que te den altas rentabilidades. Con el alquiler de esas propiedades, podrías vivir en un lugar mucho mejor, por mucho menos dinero. Por eso “vive en alquiler & alquila para vivir”. Hay todo un movimiento que promueve esta idea y la han llamado ARBITRAJE INMOBILIARIO. Arbitraje es un término muy usado en los negocios y quiere decir "comprar barato y vender caro". Se aprovechan las pequeñas diferencias y desequilibrios de los precios que existen en los mercados. Por ejemplo, compras vegetales en las plazas de mercado y revendes más caro en supermercados. En el Arbitraje Inmobiliario, inviertes y produces tu dinero donde te renta más (es más caro el alquiler proporcional al precio de la vivienda) y gastas donde es más barato proporcionalmente.



Esta idea te permite vivir en las mejores propiedades y hacerlo de la forma más inteligente. Esta basado en una idea muy sencilla. Sacar a tu dinero la máxima rentabilidad y aprovechar esa rentabilidad para vivir en lugares donde la rentabilidad es precisamente baja (y las propiedades son mejores). Si alguna vez jugaste monopolio, es como si en vez de comprarte el hotel rojo (tu vivienda), mejor te compras casas verdes y con las rentas de estas te pagas el alquiler del lugar donde vivas.




La verdad es que esta nefasta creencia de que es importante ser un Home Owner (Dueño de tu Casa), lleva siglos impidiendo que la gente prospere y aprenda realmente a invertir. La palabra hipoteca, en inglés mortgage (mort-gage), quiere decir muerte-contrato… O sea, fue creada pensando en que la gente la lleve consigo hasta la muerte. Lo que no nos paramos a preguntar es ¿de donde viene esta “sabiduría” popular de los refranes?. ¿No será que los bancos y los antiguos poderes querían que creyéramos estas cosas para que trabajáramos “hasta la muerte” para ellos? ¿No será que es mejor pensar en el por qué de las cosas, que vivir una vida basada en conocimiento de dudosa procedencia? ¿No es importante analizar donde nació esa “idea” y que intención tenía?


Ok... voy a conceder algo... lo único cierto en este refrán es que la mayoría de personas, al no tener inteligencia financiera y verse forzados a pagar la cuota de su vivienda, terminan ahorrando un pedazo de la cuota que va hacia el capital (principal). Pero es un resultado positivo que viene simplemente de la ignorancia. ¿No sería mejor educarnos y aprender a sacar buenas rentabilidades a nuestro dinero en vez de hacer que el banco sea cada vez más rico y tu más pobre?


"Pero… en algún lugar tengo que vivir", es otra de las frases típicas que nos dicen cuando retamos a la gente a pensar diferente. Mira… te lo pongo en números para que sea obvio lo que estamos diciendo. Piensa en dónde te gustaría vivir, déjate llevar por tus anhelos. ¿Cual es el lugar ideal para ti y par tu familia? Si eres sincero y no limitas tu pensamiento, seguramente estarás pensando en un lugar de calidad, donde haya seguridad para tus hijos y pareja, con buenas prestaciones y comodidad. Es decir, una propiedad de alto standing o medio-alto, si no eres tan soñador. Si le sacas los números a una propiedad de estas y simplemente divides lo que cuesta el alquiler anual por lo que costaría comprar esa propiedad, encontrarás que a duras penas llega al 3%. Por ejemplo, una propiedad en que quedan libres de renta unos 1000 dólares al mes (después de deducir los gastos como comunidad, administración, mantenimiento, gestión e impuestos de propiedad), difícilmente cuesta menos de 300.000 dólares (depende del país y lugar, pero es simplemente sacarlo proporcional a cada mercado). Eso quiere decir que el propietario le saca unos 12.000 al año ó un 4% bruto. Tampoco estamos contando con los gastos de cierre, impuestos y notaria por comprar la propiedad que según donde sea, pueden ser desde un 2,5% a un 12% o más. Sumando todo, el propietario tendrá suerte de quedarse con un 3%. Súmale seguros de vivienda, de impago, vacancia (tiempo que pasa desocupado), y seguiremos bajando.


Si tu estuvieras pensando en comprar esa propiedad, y si tomaras el mismo dinero y en vez de hacer esa operación de comprar la propiedad de 300.000 (con o sin crédito), invirtieras en 3 propiedades de 100.000, lo más probable es que le podrías sacar por lo menos un 50% mas, es decir, recibir unos 600 dólares al mes libres de cada propiedad para un total de 1.800 (un 6% anual). Podrías pagar los 1.000 dólares de alquiler para vivir en el mismo lugar que querías y aun te sobrarían 800. Además, no pagarías el impuesto anual de vivienda ni tampoco el mantenimiento “duro” de la propiedad.


Esta proporción de rentabilidades, tiende a sostenerse hacia arriba y también hacia abajo. Entre más alto es el precio del inmueble, menor es la rentabilidad. A grandes rasgos, y nuevamente dependiendo del mercado: Propiedades de 50.000 dólares, rentabilidad de 12%


Propiedades de 75.000 dólares, rentabilidad del 8%


Propiedades de 100.000 dólares, rentabilidad del 6%


Propiedades de 200.000 dólares, rentabilidad del 4%


Esto es sin sumarle el impacto de poderse apalancar en países en que los bancos ofrecen tasas de interés realmente bajas (menos del 5%). En este caso, la rentabilidad se dispara aún más.


Si lo llevamos a extremos… piensa en lo siguiente… una propiedad de 1 millón de dólares, se puede alquilar por 2.500 al mes aproximadamente, la misma renta que podrías generar con 5 propiedades de unos 50.000 dólares al mes, o sea con 250.000 dólares.


¿No te parece mejor, más cercano y más viable tener la meta de invertir en 5 propiedades de este tipo y vivir con la producción que generan en el lugar de 1 millón?


Amplia tu mente. Solo requerirás de educación financiera y de una mentalidad flexible para abrazar una vida mucho mejor que está a tu alcance. Nunca más aceptes estos refranes populares como tu propia verdad. ¿No será que si es un refrán popular (lo que cree la mayoría) y la mayoría están quebradas y se quejan de que no tienen la vida que quieren, es mejor rechazarlo y pensar diferente?


¡Aquí te dejo la semilla… verifícalo! ¡Vale la pena!


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Cairo Guido
Cairo Guido
22 sept. 2022

En Québec existe un taxe de bienvenida al comprar tu propiedad, que es el mayor valor entre la evaluación municipal y el precio de venta de la propiedad. A partir de este monto, basta en aplicar ciertas reglas y porcentaje para obtener la taxe de bienvenida.

Para calcular, pueden ir al sitio web:

https://www.taxedebienvenue.com

Divides el valor de la propiedad en escalones como sigue:

Para los primeros $52 800 CA, el monto es de 0,5% de la suma que se situa en éste piso.

Entre $52 800 CA - $264 000, el monto es de 1% situado en éste 2do escalón.

Entre $264 000 -$500 000, el monto es de 1,5% situado en éste 3er escalón

$500 000 y mas,…


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